Yenişehir Evleri'nde beklenen kira: 2+1 için 39 bin, 3+1 için 51 bin lira

Güncelleme (16 Ekim 2026): Emlak Konut ilk teslim programını yayımladı. Programa göre 8 etaptan 551 dairenin anahtarı 22–31 Ekim'de teslim edilecek. Ayrıntılar

Arnavutköy Dursunköy'deki Yenişehir Evleri'nde teslimlerin 2027 Mayıs–Haziran aylarında başlaması bekleniyor. 13 Ekim 2026 tarihli ilanlar ve satış fiyatlarıyla yapılan hesaba göre, daireler bugün teslim edilseydi 2+1'ler için aylık kiranın yaklaşık 39 bin, 3+1'ler için yaklaşık 51 bin lira olacağı öngörülüyor.

Hesap iki yoldan yapıldı: Arnavutköy'deki site içi yeni projelerin kiralık ilanları ve Yenişehir Evleri'ndeki dairelerin satış fiyatları. Tahmin, iki yöntemin sonuçlarının ortasını gösteriyor. İlanlar, sahibinden.com'da 13 Ekim 2026 itibarıyla Arnavutköy'de yayında olan 551 kiralık 2+1 ve 3+1 ilanı arasından seçildi. Rakamlar ilanlarda istenen kiraları gösteriyor.

Projede henüz kiralık ilan yok

sahibinden.com'da "Yenişehir Evleri" aramasında kiralık daire ilanı çıkmıyor. Teslim yapılmadığı için projede kiralık pazar henüz oluşmadı.

Bu nedenle karşılaştırmaya projeye benzeyen ilanlar alındı: site içinde, bina yaşı 0–5 olan, ölçüsü projedekilere yakın ve eşyasız daireler. Mahalle aralarındaki apartman daireleri dışarıda bırakıldı.

Site projelerinde 2+1 ortalaması 39 bin lira

Site içindeki yeni projelerde 2+1'ler için istenen kiranın ortalaması 39.300, medyanı 37.500 lira. 3+1'lerde ortalama 50.200, medyan 48 bin lira. İlçedeki tüm 2+1 ilanlarının medyanı 28.500 lira; site projelerindeki 2+1 kiraları bu düzeyin yaklaşık %32 üzerinde.

Bu projelerde brüt metrekare başına 2+1'ler için 420 TL, 3+1'ler için 400 TL isteniyor. Bu değerler Yenişehir Evleri'ndeki ortalama daire büyüklüğüne (2+1'de 88, 3+1'de 118 m²) uygulandığında 2+1 için 37 bin, 3+1 için 47.200 lira çıkıyor.

Lüks sitelerde kira 50 binin üzerinde

Havuz, spor salonu ve güvenlik sunan sitelerde kiralar belirgin biçimde yükseliyor. Karlıbayır'daki Forev Modern Vadi'de 2+1'ler için 53 ile 60 bin lira arasında kira isteniyor (8 ilan). Mustafa Kemal Paşa Mahallesi'ndeki Beyaz İnci Evleri'nde 2+1'ler 44.500–52.500 lira, 3+1'ler 62 ve 80 bin liraya ilanda.

Site projelerindeki 2+1 ilanlarının yaklaşık altıda biri 50 bin lira ve üzerinde. Taşoluk'ta havuzlu ve kapalı otoparklı bir sitede de 2+1 için 52 bin lira isteniyor.

Bölgelere göre site kiraları

Projeye en yakın yerleşim olan Taşoluk çevresi, kuş uçuşu 3–6 km uzaklıkta ve M11 metrosunun Taşoluk istasyonuna yakın. Haraççı–Karlıbayır'da Forev Modern Vadi'deki ilanlar bölgenin medyanını 45.750 liraya taşıyor.

Satış fiyatları da benzer düzeyi gösteriyor

Tahmin, projedeki satış fiyatlarıyla da karşılaştırıldı. İstanbul Gayrimenkul Değerleme'nin Endeksa verilerine dayanan 2026 raporuna göre İstanbul'da kira çarpanı 199 ay; yani bir konutun fiyatı ortalama 199 aylık kirasına denk geliyor. Bu, yıllık yaklaşık %6 brüt kira getirisi demek. Aynı oran Yenişehir Evleri'nin fiyatlarına uygulandığında şu kiralar çıkıyor:

• Borçsuz ikinci el (sahibinden.com, 1 Ekim 2026 medyanı): 2+1 7,3 milyon lira, aylık 36.700 lira; 3+1 11,6 milyon lira, aylık 58.300 lira

• Emlak Konut'un Ağustos 2026 teklifi, peşin indirimiyle: 2+1 7,63 milyon lira, aylık 38.400 lira; 3+1 9,54 milyon lira, aylık 47.900 lira

• 2026 ilk yarısında projede satılan konut ve dükkânların metrekare ortalaması (95.900 lira): 2+1 için aylık 42.400 lira; 3+1 için aylık 56.900 lira

Satış fiyatından çıkan kira 2+1'de 36.700–42.400, 3+1'de 47.900–58.300 lira. Bu aralıklar site projelerindeki kira ortalamalarıyla (2+1'de 39.300, 3+1'de 50.200 lira) örtüşüyor.

İlgili sayfa: Yenişehir Evleri fiyatları ve kampanyalar

Metro ve havalimanı vurgusu

Bölgedeki kiralık ilanlarda en çok öne çıkarılan özellik ulaşım. İlanların çoğunda detaylarda metroya yakınlık ve havalimanına yakınlık vurgulanıyor; bazı ilanlar doğrudan havalimanı ve THY çalışanlarını hedefliyor.

Yenişehir Evleri'nin M11 metrosunun Taşoluk istasyonuna karayolu uzaklığı 6–7,5 km. Projeye en yakın toplu taşıma, son durağı proje sınırına yaklaşık 0,5 km uzaklıkta bulunan ARN9 minibüs hattı. İstanbul Havalimanı terminali ise yaklaşık 14,4 km uzaklıkta.

Kira getirisi yüzde 5–6

39 bin liralık kirayla borçsuz 2+1'lerde (7,3 milyon lira) yıllık brüt getiri %6,4; kira, daire fiyatını yaklaşık 16 yılda karşılıyor. 3+1'de 51 bin liralık kira, 11,6 milyon liralık medyan fiyata göre %5,3 getiri ve yaklaşık 19 yıllık geri dönüş demek. Emlak Konut'un Ağustos teklifindeki peşin fiyatlara göre getiri 2+1'de %6,1, 3+1'de %6,4.

Teslimde tutarlar değişecek

Tahmin, 13 Ekim 2026 tarihindeki kiralık ilanlara ve satış fiyatlarına göre hazırlandı. Teslimlerin 2027 Mayıs–Haziran aylarında başlaması bekleniyor; teslim tarihindeki kiralar bugünkü rakamlardan farklı olacaktır. Bu süre içinde kiraları etkileyebilecek başlıca etkenler şunlar:

• Enflasyon ve kira artış sınırı: TÜİK verilerine göre yıllık enflasyon Eylül 2026'da %29,73 oldu. Ekim ayında yenilenen kira sözleşmelerinde yasal artış sınırı, TÜFE'nin 12 aylık ortalaması olan %31,49.

• Asgari ücret: Ocak ayında belirlenecek yeni asgari ücret, kiracıların ödeme gücünü ve ev sahiplerinin kira beklentisini etkileyecek.

• Satış fiyatları: Emlak Konut'un yeni kampanyaları ve ikinci el fiyatlarındaki değişim, satış fiyatından hesaplanan kirayı da değiştirecek.

• Teslim sırası: İnşaatı süren 10 etapta 5.894'ü 2+1, 3.507'si 3+1 olmak üzere 9.616 konut bulunuyor. Hangi etapların ne zaman teslim edileceği, aynı dönemde kiraya çıkacak daire sayısını belirleyecek.

• Ulaşım: Kuzey Marmara Otoyolu'nun Nakkaş–Başakşehir kesiminin 2027'de açılması hedefleniyor.

Rakamlarla kira tahmini

• 2+1 (ortalama brüt 88 m²): aylık yaklaşık 39.000 TL, lüks sitelerde 50.000–60.000 TL

• 3+1 (ortalama brüt 118 m²): aylık yaklaşık 51.000 TL; satış fiyatına göre 47.900–58.300 TL, lüks sitelerde 62.000–80.000 TL

• Emsal ilanlar: Arnavutköy'de site içindeki 0–5 yaşındaki projelerden 69 adet 2+1 ve 11 adet 3+1 ilanı; Forev Modern Vadi ve Beyaz İnci Evleri dahil (sahibinden.com, 13 Ekim 2026)

• Satış fiyatı yöntemi: İstanbul'da kira çarpanı 199 ay, yıllık yaklaşık %6 brüt getiri (İstanbul Gayrimenkul Değerleme, 2026)

• Hesap tarihi: 13 Ekim 2026; teslim tarihindeki tutarlar farklı olacak.

İlgili haber: Yenişehir Evleri Arnavutköy ne zaman teslim edilecek?