Yenişehir Evleri'nde cam balkon: kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayı şart

Güncelleme (16 Ekim 2026): Emlak Konut ilk teslim programını yayımladı. Programa göre 8 etaptan 551 dairenin anahtarı 22–31 Ekim'de teslim edilecek. Ayrıntılar

Kat Mülkiyeti Kanunu, cam balkon için binadaki kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayını ya da buna izin veren bir yönetim planını şart koşuyor. Onay alınmadan yapılan cam balkonlar, kat maliklerinden birinin ya da yetki verilen yöneticinin açtığı davayla söktürülebiliyor.

Arnavutköy'deki Yenişehir Evleri'nde teslimlerin 2027 Mayıs–Haziran aylarında başlaması bekleniyor. Daireler teslim edildikten sonra cam balkon yaptırmak isteyenleri de bu kurallar ilgilendiriyor.

Kat maliklerinin onayı gerekiyor

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi kat maliklerine binanın "mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle koruma" yükümlülüğü getiriyor. Aynı maddenin ikinci fıkrası şöyle: "Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz."

Balkonun odayla birleştirilmesi gibi dairenin alanını ya da taşıyıcı sistemi değiştiren işler ise yönetmelikte "esaslı tadilat" sayılıyor ve ruhsat gerektiriyor.

Yargıtay: Balkonun dış cephesi ortak yer

Cephenin ortak yer sayılması Yargıtay'ın yerleşik kararlarına dayanıyor. Yargıtay, balkonların dış duvar ve cephelerini ortak yer, cam balkonu da binaya sabitlenen bir tesis olarak değerlendiriyor.

Kat mülkiyeti davalarına bakan Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2 Şubat 2026'da İstanbul Küçükçekmece'deki bir sitede açılan davada balkonunu katlanır camla kapatan daire sahibi aleyhine verilen söküm kararını onadı. Davayı site yönetimi açmıştı. Kararda, ana yapının dış cephesi ortak alan sayıldığı için katlanır cam uygulamasının Kanun'a ve sitenin yönetim planına aykırı olduğu belirtildi (2025/9252 E., 2026/1058 K.).

Daire, 22 Nisan 2025 tarihli bir başka kararında Kocaeli Kandıra'daki bir sitede verilen söküm kararını onadı (2024/10743 E., 2025/6062 K.). Davalı, cam balkonun ruhsata tabi olmadığını ve sitede çok sayıda cam balkon bulunduğunu savundu. Bu savunmalar sonucu değiştirmedi.

Yeterli imza toplanırsa cam balkon yapılabiliyor

Beşte dört oranı, binadaki kat maliklerinin sayısına göre hesaplanıyor. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2010'da, 10 bağımsız bölümlü bir binada 9 kat malikinin olumlu oyuyla alınan "kat malikleri isterlerse mutfak ve cephe balkonlarına cam balkon kapatma yaptırabilecekleri" kararını yeterli buldu ve söküm kararını bozdu (2010/6123 E., 2010/11394 K.).

Yönetim planı herkesi bağlıyor

Kanun'un 28. maddesine göre yönetim planı "bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir". Yönetim planı cam balkonu yasaklayabiliyor ya da belirli bir modele bağlayabiliyor. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 7 Mayıs 2024'te Ankara'daki bir sitede verilen kararı onadı (2024/1671 E., 2024/5540 K.). Bu sitenin yönetim planı, balkonların yönetim kurulunun hazırlayacağı tip projeye uygun kapatılmasını öngörüyordu. Yönetim kurulu sürgülü saydam cam sistemini seçmişti. Katlanır cam yaptıran daire sahibinin sistemi kaldırması gerekti.

Birden çok parsel ve bloktan oluşan toplu yapılarda Kanun, sitenin tamamı için tek bir yönetim planı öngörüyor ve bu planın değiştirilmesi için gereken çoğunluk, Mayıs 2026'da yapılan değişiklikle beşte dörtten üçte ikiye indirildi.

Kiracı da sorumlu

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesine göre kat maliklerinin yükümlülükleri kiracılar için de geçerli; kurallara uymayan kiracı, daire sahibiyle birlikte sorumlu tutuluyor. Türk Borçlar Kanunu'nun 321. maddesi de kiracının dairede değişiklik yapabilmesi için ev sahibinin yazılı rızasını arıyor. Bu nedenle cam balkon yaptırmak isteyen bir kiracının hem ev sahibinin yazılı iznine hem de kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayına ihtiyacı bulunuyor.

Yenişehir Evleri'nde belirleyici belge yönetim planı

Yönetim planı, Kanun'un 14. maddesine göre kat irtifakı kurulurken arsa sahibi tarafından tapuya veriliyor. Yenişehir Evleri'nde cam balkon konusunda ilk bakılacak belge projenin yönetim planı olacak. Planda cam balkonu yasaklayan ya da belirli bir modele bağlayan hüküm varsa bu hüküm bütün daire sahiplerini bağlayacak. Planda hüküm yoksa 19. maddedeki beşte dört yazılı onay kuralı uygulanacak.

Yenişehir Evleri gibi birden fazla parsel ve bloktan oluşan toplu konutlarda yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplu yapılara ilişkin hükümleri çerçevesinde değiştirilebiliyor. Söz konusu değişikliğin hayata geçirilebilmesi için temsilciler kurulunun ilgili yasal düzenlemelerde öngörülen usul ve çoğunluk şartlarına uygun şekilde karar alması gerekiyor.

İlgili haber: Yenişehir Evleri Arnavutköy ne zaman teslim edilecek?